Ακίνητα: Προς νέο «πάγωμα» ο φόρος υπεραξίας υπό τον φόβο αύξησης των τιμών

Σε νέα αναβολή στην εφαρμογή του φόρου υπεραξίας ακινήτων προσανατολίζεται το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης προκειμένου να μην πυροδοτήσει νέα  αύξηση στις τιμές των ακινήτων που κινούνται σε υψηλά επίπεδα. Ο φόρος αυτός, αν και ψηφίσθηκε κατά τη μνημονιακή περίοδο, το 2013, δεν έχει τεθεί σε ισχύ μέχρι σήμερα.

Η νομοθεσία προβλέπει την επιβολή φόρου 15% επί της θετικής διαφοράς που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή υψηλότερη από την τιμή στην οποία αποκτήθηκε. Επιβαρύνει τον πωλητή, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Για τις επιχειρήσεις, τυχόν κέρδος από πώληση ακινήτου θεωρείται ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται αναλόγως. Ως μεταβίβαση (φορολογητέα) θεωρείται και η εισφορά ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη ή αύξηση κεφαλαίου νομικού προσώπου.

Ο νόμος έχει ανασταλεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024 και, όπως όλα δείχνουν, θα «παγώσει» εκ νέου. Αυτό σημαίνει ότι όσοι σχεδιάζουν να πωλήσουν κάποιο ακίνητο από το νέο έτος δεν θα πληρώσουν φόρο 15% επί της διαφοράς μεταξύ των τιμών στις οποίες απέκτησαν τα ακίνητα και των τιμών στις οποίες θα τα πωλήσουν.

Αναλυτικά τι προβλέπει ο νόμος
Ο νόμος προβλεπει ότι εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πωλεί για περισσότερο από πέντε έτη, η υπεραξία είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ. Επίσης όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους προ του 1995 απαλλάσσονται από τον σχετικό φόρο.

Με βάση τον νόμο, ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη.

Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ή κατοχής κατά το χρόνο κτήσης.

Δηλαδή θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο κτήσης ή η αξία την οποία προσδιόρισε η εφορία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, την εποχή που ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο.

Σε περίπτωση που το πωλούμενο ακίνητο έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με βάση τη φορολογητέα αξία κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς ή κατά τον χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής.

Εφόσον προκύπτει φόρος, αυτός παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής. Για την επιβολή του φόρου, ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στον συμβολαιογράφο.

Τι πρέπει να προσέξουν οι φορολογούμενοι
Οι φορολογούμενοι, σε περίπτωση που επιβληθεί τελικά ο φόρος, πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

Αν ο φορολογούμενος προβεί σε τουλάχιστον 3 πωλήσεις ακινήτων του μέσα σε διάστημα 2 ετών, θα φορολογηθεί για την υπεραξία όχι με 15% αλλά με την ισχύουσα φορολογική κλίμακα, ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα επιβαρυνθεί επίσης με προκαταβολή φόρου 100%.
Σε περιπτώσεις ελέγχων φορολογουμένων, η ελεγκτική αρχή μπορεί να εξετάσει τη δυνατότητα απόκτησης και την προέλευση των κεφαλαίων που δαπανήθηκαν για την απόκτηση των ακινήτων ακόμη και για τα χρόνια όπου η απόκτηση/ανέγερση ακινήτου δεν αποτελούσε τεκμήριο.
Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχτηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο, αλλά ο χρόνος ένταξής του στα όρια του οικισμού.